商业地产投资指南

商业地产投资貌似是富人和名人的专属领地，但稍稍近距离观察，你就会发现，它完全在许多住宅房东的掌握之中。 

商业物业投资与住宅物业投资有何不同？

商业地产投资的优势是什么？

• 更高的收益率/更佳的现金流 - 商业地产的租金收益率往往在5%至12%之间，远高于住宅物业通常提供的3-4%的收益率。这意味着许多商业投资为正现金流。
• 更长期租赁 - 住宅租户很少签订超过一年的租约，但商业地产所需的最低租赁期通常为三年，其中许多租赁期长达15年。
  
• 年度租金增长 - 商业协议中最大的份额是固定的租金增长。此外，年增长率在3-4%之间是相当普遍的，这比目前的通胀水平（2018年为1.8%）要高一些。
• 租户支付支出 - 大多数商业租户签署的是所谓的“净租赁”，即要求他们支付物业支出的大部分（若不是全部）。这包括市政税、保险费和土地税，以及维修费。
• 租户更倾向于看管好物业 - 经营企业的责任给租户提供了更大的动力，让他们做好维护和维修工作。
• 多元化 - 投资商业地产可以让原本只投资住宅地产的投资者受益匪浅。同时拥有商业和住宅物业，可以最大限度地降低投资者在这两个市场的低迷时期的风险。
• 税收有效的所有权结构 - 你可以通过许多不同的实体购买商业地产，如公司、合伙企业的个人、全权信托的受托人或你自己管理的超级基金。每一个都提供不同的福利，所以你应该问你的律师或会计师哪一个最适合你的需要。
• 广泛的折旧范围 - 商业投资者也可以通过折旧获得数千澳元的税收减免。
• 区间各异的价位 - 虽然加油站、大型写字楼和购物中心的售价高达数千万，但令人惊讶的是，大量的城市停车场和其他商业用地却能以五位数的价格被抢购一空。这意味着商业地产对许多小型非专业投资者开放。

商业地产投资的劣势是什么？

• 更严格的融资条件 - 由于大众普遍认为商业地产的风险水平更高，银行通常要求更高的存款——通常最低30%——并收取更高的利率和管理费。
• 经济周期风险敞口增加 - 品和服务的需求比住房需求更具弹性，这意味着商业地产对经济变化更为敏感。
• 需要对经济有更深入的了解 - 鉴于商业地产对经济周期更为敏感，商业投资者需要深入了解整体经济的表现，以确保他们购买的房产能够吸引具有盈利和可持续业务的租户。
• 更长的空置率 - 从经济周期的敞口增加到进行任何必要维修所需的额外时间，这意味着商业租户之间的空置时期往往比住宅租户之间的空置时期长得多。这意味着你在没有租金收入支持的情况下，通常仍需支付所有费用。
• 租金激励 - 长期租赁和搬进商业物业相关的高成本意味着，商业房东通常会提供优惠，比如免租期和装修援助，以获得超额交易。
• 昂贵的维护和维修 - 虽然租户通常需要为日常开支买单，但如果商业房东需要在未签约期间进行升级，那么他们在装修方面的支出将比住宅房东高出许多。
• 更难出售 - 商业地产的风险水平越高，意味着出售一个商业地产通常需要更长的时间。如果你打算出售一个未签约的房产，或者你的租客即将结束租约，亦或你所在的行业正面临着巨大的阻力，这一点就尤为明显。
• 更复杂的租赁 - 与住宅租赁不同，商业租赁之间有很多不同之处，几乎每个条款都有待商谈，这意味着你需要更多地依赖律师和会计师。

购买商业物业前要考虑的因素

• 租约和承租人 - 诚如我们已解释过的原因，在评估一项投资的可行性时，首先要考虑的是租赁和承租人。 被普遍视为“蓝筹”租户的企业或政府实体最受追捧，因其优越的财务资源意味着它们不太可能拖欠租金，但他们远不是唯一理想的房客。 
  
  你所追求的是一家地理位置相匹配的企业，并在一个具有强大长期前景的行业运营（想想技术和健康，而不是传统的零售和制造业）。 理想情况下，该房产已经有了一个承租人——一个最近签订了长期租赁合同的承租人，每年的租金都会增加。
  
  但是，如果房产空置，你需要确保它有足够的空间吸引有价值的买家，下面几点将为你提供一些关于如何执行的建议。
  
• 经济状况 - 商业租户比住宅租户更容易受到经济冲击，因为人们总会需要一个居住的地方，但对产品和服务的需求弹性要大得多。 
  
  因此，从消费支出到技术中断，一切都会影响对商业地产的需求，这意味着轻微的经济冲击就可能会让你很难找到租客。 
  
  因此，你应该紧跟重要经济发展的信息，以确保你选择一个能轻松支付租金的租客。
• 地点 - 与住宅地产一样，地理位置在决定商业地产价值方面起着重要作用。唯一的区别是在理想的便利设施清单上所包含的项目。 
  
  例如，若你考虑购买一个仓库，你需要一个靠近主要道路、机场和港口的站点，因为靠近主要交通枢纽有利于货物运输。 另一方面，如果你买了一家零售店，在选择租客之前，你需要考虑该地区的人口统计数据。
  
  如果企业的目标市场在当地社区中的代表性很差，那么或许你最好引进另一家企业。 类似地，如果当地的某一商业地产类型已经饱和，通常最好扩大搜索范围，因为类似物业的供过于求将使您难以获得可靠的长期租赁租户。

• 计划的基础设施和供应变化 - 在评估本地市场的位置和实力时，展望未来是很重要的，因为今天看起来很强大的商业提案可能会在明天变成亏损的企业。 
  
  例如，如果在城市的另一边有大量的基础设施项目在进行中，你可能需要重新考虑购买这一边的房产，因为你可能很难说服企业迁入你的房产，而他们可能会迁入更接近改善后的基础设施的地方。另一方面，如果你考虑购买房产的郊区很快就会出现新项目，那么在不久的将来，房地产价格可能会上涨，因此，提前购买房产可能是值得的，以避免支付虚高的价格。 
  
  关注未来的发展也很重要。例如，如果许多类似的房产计划在不久的将来同时上市，那么在竞争日益激烈的情况下，你可能很难找到一个可靠的承租人，即使在当今市场上，这些房产的价格都很高。
• 房产本身 - 最后也是最重要的是建筑本身的质量。确保房产的布局适合您希望吸引的企业，并且建筑结构质量良好。 虽然现金流的机会和有利的租赁结构很诱人，但不要让理想的位置和众多的基础设施项目欺骗你支付超过一个物业的价值。 
  
  一定要把这个楼盘的要价与市场上其他楼盘的要价进行比较，如果楼房严重年久失修，还要准备好以更低的价格进行谈判。

影响商业地产需求的因素有哪些？

• 利率 - 试图预测澳大利亚储备银行下一步的利率变动，几乎和喝酒或看板球一样，是一种全国性的消遣活动。显而易见的是：利率几乎影响到经济的方方面面。 低利率使得借贷变得更便宜，这增加了对商业地产的需求，推高了价格。相反，高利率会使钱更贵，从而导致需求减少和价格下降。
• 人口统计学 - 人口的平均年龄对商品和服务的需求有重大影响，而商品和服务的需求反过来又会影响对商业地产的需求。 出生率的下降和预期寿命的增加意味着澳大利亚的平均年龄正在上升。这意味着对老年护理设施和健康中心的需求正在上升。
• 3人口增长 - 人口的高速增长导致对商品和服务的需求增加，进而导致对商业地产的需求增加。 当然，全国各地的人口增长并不均衡，因此必须注意这些移民流动的方向，以充分利用他们所代表的利益。

几句忠告

• 寻求帮助 - 商业地产的回报率通常高于住宅物业，原因很简单：风险要高得多。这意味着所需的研究数量需要不止一个大脑来完成。 所以，一定要吸收专业人士的专业知识。单凭一己之力推动交易，没有什么好处，还可能伴有很多损失——尤其是在谈判租赁条款时，租赁条款要比他们的住宅同行复杂得多。
• 或有事项预算 - 诚然，商业地产投资的一个主要吸引牌是潜在的更大的现金流效益。 但在评估是否应该购买商业地产时，你应该对自己的估计保持保守。这样，你就可以给自己留出足够的空间来支付因长期空置而带来的意外开支。
• 谨慎对待公布的租金收益率 - 在计算商业地产的数据时，值得记住的是，挂牌广告中公布的收益率完全基于净要价租金。 这意味着，如果它承诺6%的回报率，如果考虑到免租期、营销和代理费以及任何其他重大成本，实际回报率最终可能接近3%。
• 如果你是第一次商业投资者，避免购买未成交的房产 - 考虑到在购买商业地产时必须考虑的所有额外因素，大多数代理商建议他们的首次商业客户购买已经租赁的房产，这样他们就可以在面临任何重大挑战之前，慢慢地了解这个行业。
• 望向城市的另一边 - 最后，如果你正在努力寻找合适的商业地产，不要害怕把你的搜索范围扩大到我们主要城市区域以外的地方。 非地铁地区的工业用地通常要便宜得多，而且产量更高，因为竞争较少。然而，投资者应谨慎对待矿业城镇的机会，因为繁荣和萧条的经济体并不能很好地与长期投资保持一致。

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